Заказать звонок

Как выбрать дом.

Основные критерии для выбора дома в Саратове:

1. Удобное месторасположение. 

Наличие устойчивых круглогодичных подъездных путей и маршрутов движения общественного транспорта. Речь идет не только о владельцах домов, но и об их посетителях и обслуживающем персонале дома: садовниках, уборщицах, нянях, репетиторах. Очень часто люди пытаются в обязательном порядке найти дом на Волге, но в Саратове практически отсутствуют благоустроенные берега, подъезд к ним в зимнее время затруднен. Жизнь в таком доме не комфортна, но многие упорно продолжают мечтать о "катере в огороде". Причина проста: горожане пытаются проецировать свой дачный опыт, где они бывают 15 дней в году на повседневную жизнь в доме.

2. Коммунальная служба.

Наличие службы эксплуатации в поселке, которая будет заниматься уборкой и вывозом снега, бытового мусора, поддержанием пропускного режима, содержанием сетей, уборкой дорог, общих зон и т. д. Коттеджные застройки в которых работает коммунальная служба, принято называть организованными поселками. В отличии от неорганизованных они имеют четкую централизованную систему управления и штат сотрудников, работающий на постоянной основе. В таких поселках велика роль персональной ответственности руководителя обслуживающей организации перед жителями поселка. Если не горит лампочка в уличном светильнике, хозяин звонит директору эксплуатирующей организации, и говорит ему об этом. Если лампочка не будет заменена в ближайшее время, то он не будет платить в эксплуатирующую организацию взнос за обслуживание дома. Таким образом, эта компания материально заинтересована в качественной работе и в отсутствии жалоб со стороны жителей поселка.

 

3. Застройщик.

 Необходимо выяснить, кто застройщик конкретного дома, какой опыт у этой организации, какова возможность имущественной ответственности, в случае если произойдут какие -то серьезные нарушения в конструкции дома, есть ли что-то «за душой» у этой организации: если это "стол, стул и печать" - то ответственность, естественно, не велика. Если это дом, построенный хоз. способом с помощью привлеченных «калымных» бригад, то говорить об ответственности в этом случае вообще не приходится.                                                                                                                 

 

4.  Из чего построен сам дом: 

 

 4.1. Фундамент.

Широко распространены разные типы фундаментов: столбчатые, ленточные, свайные. Нужно подчеркнуть, что при строительстве фундамента, как нигде, важен правильный конструкторский расчет, основанный на геологических изысканиях, на свойствах грунта, попадающего в основание фундамента, на его несущих способностях, которые у разных грунтов могут отличаться в десятки раз.

Необходимо остерегаться так называемых мелкозаглубленных фундаментов. В Саратовской области норматив промерзания грунта зимой до 1,6 м., соответственно основание фундамента не должно располагаться выше этой отметки от поверхности грунта. В результате набухания частичек влаги, содержащихся в грунте, при замерзании вода расширяется и происходит вспучивание грунта (увеличение его в объеме). Соответственно идет воздействие на фундамент дома, которое передается на стены и т. д. Это может привести к образованию трещин на стенах,  могут произойти и более крупные деформации здания.                                                                                              

 

 

4.2 Стены дома.

В настоящее время появилось много так называемых новых технологий, которые в большинстве случаев, в наших  условиях, выглядят как попытки сэкономить на стоимости строительства. К этим технологиям можно отнести:

- различного рода сэндвич-панели, «канадские технологии» - попросту склеенные два листа OSB через лист пенопласта, который в Канаде вообще запрещен в жилищном строительстве;

- технология несъемной опалубки, аналог немецкой «Plastbau», которую в карикатурном виде используют саратовские «умельцы». Широко известна печальная история многоквартирного дома, который был построен по данной технологии и рухнул в декабре 2012 года в Перми, похоронив под собой  несколько человек;

- различные каркасные дома, которые зачастую сделаны из "сырой" доски и сколачиваются на стройке гвоздями. 

Перечислять можно достаточно долго, что называется "голь на выдумки хитра". Но все это просто неуклюжие попытки сэкономить, выдавая дешевую технологию строительства, по сути дачных домиков, которые не пригодны для круглогодичного проживания, за какие-то новые технологии.

Предпочтительнее традиционные технологии строительства дома из кирпича. При этом важно понимать, что всякого рода слоистые конструкции, которые якобы направлены на теплосбережение, то есть, колодезная кладка, да и система фасадного утепления на самом деле снижает долговечность наружных стен, так как вместо цельной стены мы получаем слоистую конструкцию, возведение которой направлено на то, чтобы получать какую-то мизерную экономию в несколько сотен кубов газа ежегодно. На самом деле вся эта экономия для большого коттеджа, в лучшем случае достигает 10-20 тыс. руб. в год. Но затраты на обслуживание и ремонт таких конструкций, в частности ремонт фасадного утепления или устранение микротрещин на лицевой кладке, могут исчисляться сотнями тысяч рублей. Таким образом, мы должны экономить лет 50, чтобы сэкономить стоимость одного ремонта, который может быть придется делать уже через 10-15 лет.

4.3 Кровля.

- В настоящее время очень распространена металлическая кровля, которая занимает 70% рынка: металлочерепица, фальцевая кровля, кровля из профнастила и т. п. Недостаток подобной кровли заключается в первую очередь в её недолговечности. Кровельная оцинкованная сталь, из которой сделана металлочерепица и прочие материалы имеют реальный срок службы 10-15 лет. Кроме того, крепится профнастил и металлочерепица кровельными саморезами, которые имеют резиновые уплотнители, и работают на крыше в жесточайших условиях, где перепады температуры на поверхности металлической кровли достигают от -40 зимой до +80 летом (металл  на солнце очень сильно разогревается). Разумеется, все эти уплотнители выходят из строя еще раньше, в следствии чего открываются дыры. Фальцевая кровля в этом плане чуть более надежна, но срок службы оцинкованной стали (даже окрашенной) также 10-15 лет.

- Второй вариант - гибкая черепица. «Тегола», «Шингласс» и т. д. - очень привлекательные цвета, многим это кажется современным и экономичным решением, но такие материалы в первую очередь выгодны на сложных, многощипцовых кровлях с различными башенками, с большим количеством фронтонов, там, где большое количество подрезки. Это дает определенный экономический эффект в плане минимизации количества отходов, снижения трудоемкости. На самом деле такая кровля не очень простая в работе, т. к. она требует подготовки хорошего основания, правильного устройства вентиляционных зазоров для того, чтобы выводить пар и конденсат, чего зачастую не делается и т.д. Существуют погодные ограничения: с этим материалом в наших условиях можно работать максимум 4-5 месяцев в году, т. е. при устойчивой температуре не ниже +10 (с мая по октябрь). Также можно говорить о не очень большой долговечности этого покрытия. Даже сам производитель указывает гарантийный срок 10-20 лет. Кроме того, дом с кровлей из битумной черепицы всегда по определению будет проигрывать во внешнем виде дому с кровлей из натуральной черепицы (выглядит дешево).

- Черепицу принято называть "королевой кровли", неспроста многие кровельные материалы имитируют натуральную черепицу. Эта имитация подчеркивает, что все таки идеалом кровельного материала является настоящая черепица, с гарантией производителя от 30 лет и более и с фактическим сроком службы более 100 лет.

На сегодняшний момент оптимальным соотношением цена-качество обладает натуральная черепица производства российско-германского концерна BRAАS. Это комплексное немецкое кровельное решение, в котором все элементы на заводе подогнаны друг к другу, и которые в целом составляют единую работающую систему. При правильном монтаже кровельного материала такая кровля будет служить гарантированно не менее 50 лет без всякого ремонта. Не перегреваться, не шуметь, и не требовать никакого ухода и обслуживания.

4.4 Фасады.

Откинем сразу бюджетные варианты типа обшивки сайдингом, профлистом и т. д. Рассмотрим основные:

- лицевая кладка. В нашем городе лицевой кирпич производят 2 завода:

- Саратовский завод стройматериалов (завод силикатного кирпича). Цветовая гамма — белый, желтый и экзотические: розовый, зеленый, сиреневый, которые мало применяются.

- Завод керамического кирпича (Гусельский завод). Выпускает кирпич красного (терракотового), т.е. натурального кирпичного цвета, осваивает соломенный цвет. Широкое применение этих материалов в отделке фасадов городских зданий и загородных домов в настоящее время привело к тому, что большинству потребителей просто приелась желто-белая, красная гамма на фасадах и выглядят они в данный момент архаично. Есть варианты отделки привозным кирпичом отечественного или даже импортного производства. Это приводит к существенному удорожанию от 1 млн. руб и выше (в расчете на 1 дом) и затруднению в производстве кирпичной кладки, то есть необходимо посчитать точное количество лицевого кирпича, чего на практике сделать практически невозможно. Застройщик привезет или лишний кирпич, который потом девать будет некуда, или не довезет и нужно будет из Германии довозить еще одну пачку кирпича. В реальных условиях это довольно проблематично, так как затягивает сроки строительства на неопределенный срок. Еще один недостаток кирпичной кладки из лицевого кирпича заключается в так называемой «пустошовке», то есть некачественном заделывании вертикальных швов. Эта проблема встречается повсеместно. Причем зачастую это даже не зависит от квалификации каменщика, добросовестности исполнителя и контроля со стороны инженерного персонала, это чисто технологическая особенность. В кирпичной кладке остаются щели в вертикальных швах и даже при толщине 64 см (2,5 кирпича), остаются пустоты, которые приводят к промерзанию стен и выветриванию тепла из стены. Стена толщиной 64 см на самом деле работает как стена в 1 кирпич , а в каких-то случаях только 2 см внутренней штукатурки будут являться единственной теплоизоляцией этой стены. Случается, что в домах с лицевой кладкой в сильный мороз к стене невозможно прикоснуться рукой, настолько она обжигающе ледяная. Естественно, все это можно компенсировать правильной системой отопления и увеличенными расходами на газ, то есть, «можно построить дом из стекла и так отапливать его, что вокруг снег будет таять».

Оптимальным решением является строительство дома из кирпича, с толщиной стены 64 см, с последующей штукатуркой фасада фирменными смесями или со сплошной облицовкой (плитка, камень натуральный или искусственный и т. д.) В этом случае вопрос с продуванием отпадает сам по себе, цельность и капитальность конструкции не нарушается. Такая цельная стена простоит 100 лет и более без всякого ремонта.       

 

 

 

5. Коммуникации.

Всякого рода «байки» про собственные скважины в огороде, выгребы септики, которые совершенно не доставляют никаких хлопот своим хозяевам и обходятся в копейки при эксплуатации - ложь. Эксплуатация выгребной ямы или септика обходится в настоящий момент в довольно приличные деньги. Вызов ассенизационной машины стоит порядка 700 рублей. А если не аккуратно и не экономично пользоваться водой в доме, что присуще всем городским жителям, то возможно вывозить выгреб нужно будет через день. Обращаем внимание, что 1 ассенизационная машина берет всего лишь 3-4 куба за 1 рейс, что на самом деле это не так уж и много. Но если в доме забывают выключать воду, часто пользуются душем или в доме есть бассейн, то это превращается в настоящую проблему. 

По поводу скважин.

Любая скважина требует профилактического квалифицированного обслуживания. Дело в том, что погружные насосы в скважинах используются в основном импортного производства, т. к. отечественные не надежные, достаточно быстро выходят из строя в связи с тем, что вода имеет повышенное содержание солей, даже если пригодна для питья. Поэтому требуется многоступенчатая сложная система фильтрации, профилактика для насосов и т. д. При отсутствии электроэнергии или поломке насоса дом остается без воды.

Расходы на эксплуатацию скважины могут достигать нескольких тысяч рублей в месяц, поэтому предпочтительнее наличие в поселке центральных коммуникаций, в том числе центральной канализации. Это не обязательно городская канализация, возможна и поселковая канализация, которая сводится в КНС, откуда она перекачивается на собственные очистные канализационные сооружения, как это сделано в п. Родные просторы. Таким образом, человек не имеет никаких ограничений по количеству сливаемой воды. Разумеется центральным должен быть и водопровод. Так, чтобы он не требовал никаких затрат на эксплуатацию, а вода в доме была круглосуточно и бесперебойно. 

- По вопросам газификации не будем подробно останавливаться, т. к. очевидно, то что в наших условиях это наиболее, экономичный, безопасный и удобный в использовании вид топлива. Дом должен быть газифицирован обязательно. И если Вам говорят, что у соседа есть газ, а вдоль Вашего участка проходит газовая труба - это еще не значит, что Вам разрешат врезаться в эту трубу, т.к. газопровод может находиться в частной собственности и право на врезку в этот газопровод может дать только владелец, причем строить его он мог в расчете только на свой дом, и Вы туда врезаться не сможете ни при каких обстоятельствах. В противном случае в результате падения давления в газопроводе, газа не будет ни у Вас, ни у соседа. Может случиться так, что рядом с этим существующим газопроводом Вам по сути нужно будет строить еще один газопровод к Вашему дому, что по стоимости может быть сопоставимо со стоимостью самого дома. В организованных поселках о подключении газа уже позаботился застройщик, вплоть до передачи абонентских книжек владельцу.

- Электроснабжение.

Нужно оценить состояние электрически сетей в коттеджной застройке, возможность присоединения, на запас приобретенной мощности у поселка. Может оказаться, что у соседа, также как и с газопроводом, есть электроэнергия и провода идут мимо Вашего участка, но опять же, подключится Вам просто никто не даст, потому, что на Ваш дом никто не рассчитывал. Ни сечение кабеля, ни мощность трансформатора, не были рассчитаны на Ваш дом. И самое главное, что никто не приготовил для Вас электрическую мощность для подключения Вашего дома. Разумеется, нужно тщательно проверить состояние сетей, особенно если это ветхие сети, постройки 70-х, а то и 60-х годов с трансформатором на "курьих ножках" с покосившимися столбами и проводами «25-10 сечения». Такую схему нельзя признать надежной. Предпочтительнее в этом плане новые сети в новых коттеджных поселках, которые проложены подземными кабельными линиями, которые строились по единому проекту в расчете на электрическую нагрузку всего поселка в целом. 

6. Документы.

Самое пристальное внимание при выборе дома нужно обратить на наличие всех юридических и правоустанавливающих документов на дом и на земельный участок, а также на подключенные к дому коммуникации. Пакет документов, которые компания Союз передает своим клиентам при оформлении договора в регистрационной палате представляет из себя толстую папку с множеством различной документации, начиная от землеустроительных дел и заканчивая газовыми документами. При этом, когда человек строит дом, о существовании многих документов и о том, что они вообще должны быть зачастую даже и не догадывается. В будущем это может с ним сыграть злую шутку... Кроме того могут быть юридические моменты в оформлении земли, её категории, пригодности её для ведения строительства и многое другое. То же касается документов на сам дом. В результате претензий третьих лиц, например соседа (по поводу нарушения строительных и пожарных норм, допущенных при строительстве Вашего дома раньше, может быть даже несколько лет назад). Вы можете получить судебный иск о сносе Вашего дома, как не соответствующего экологическому, санитарному или пожарнымнормам.

7. Инфраструктура в поселке и благоустройство общих зон.

Свой участок хозяин собственными силами почти наверняка сделает таким, каким он хочет его видеть. Проблема заключается в общих зонах. В неорганизованных поселках, в этом кроется большая проблема именно организационного плана. Люди десятилетиями живут в больших дорогих домах, к которым нет дорог с твердым покрытием. Зимой никто не чистит снег, весной и осенью - грязь, летом - пыль. Собрать соседей и организовать их на то, чтобы заасфальтировать дорогу, зачастую является нерешаемой задачей. И если даже они когда-то организуются и заасфальтируют дорогу, то она будет выполнена не по проекту, не по отметкам, с отсутствием необходимых разуклонов и ливневых лотков.При благоустройстве участка каждый владелец дома пытается вытолкнуть лужу к соседу, сосед - к другому соседу, все начинают «гонять» воду по улице, в итоге выталкивают её на какой-нибудь общий перекресток, на котором образуется огромная лужа, которая будет существовать там вечно.

                     

Другим важным моментом является наличие зон отдыха в поселке. Зачастую горожане не придают значения этому вопросу и думают, что если он уехал за город, живет на природе, то в любое время может выйти погулять из собственного дома - насладиться загородной жизнью, но на практике оказывается - гулять негде. В неорганизованных поселках улицы как правило представляют из себя некое подобие гаражного кооператива, где: слева забор, высотой 3 м из кирпича или из профнастила, справа забор высотой 4 м. Каждый пытается присоединить к себе какой-то клочок земли, поэтому выдвигает забор вперед все больше и больше, в итоге улица сужается до такой степени, что не могут разъехаться 2 машины. Прогулка в таком поселке доставляет мало удовольствия, из-за того, что дороги не благоустроены, бегают овчарки, которых кто-то выпустил погулять, а детям прокатиться на велосипеде по такой улице просто опасно. Кроме того, проезжающие мимо дачники и разного рода строители бросают пищевые отходы, строительный мусор, который лежит там годами потому, что его убирать некому. Возникают стихийные неорганизованные свалки. От снега улица чистится по остаточному принципу. В лучшем случае проедет грейдер - растолкает на обочины снег, а после этого - метель, и на дороге еще больше снега, так что зачастую человек даже не может выехать из своего дома на работу. Улицы не освещаются или освещаются фрагментально. Самое главное. что спросить в этом случае не с кого. Есть председатель ТСЖ, у которого  дежурный ответ на любой вопрос - "у меня нет денег". Должность у него выборная на полуобщественных началах и спрос с него небольшой. Более того, если он бросит эту должность и уйдет, замучаешься искать добровольца на эту "расстрельную" должность.                                                             В нормальном поселке есть прогулочная зона, где люди могут вечером пройтись, пообщаться с соседями, посидеть на скамейке, сделать утреннюю пробежку, погулять с детьми и т. д. Желательно наличие детской площадки , спортивных площадок, пешеходных зон.

                                                                        

   Укладка асфальта                      Бульвар в п. Родные просторы            Детская площадка в п. Родные просторы

8. Пропускной режим.

Разумеется, речь не идет об охране персонально каждого дома. Речь идет об элементарном ограничении доступа посторонних лиц на территорию поселка. В этом вопросе есть несколько составляющих:

- Любое преступление планируется заранее. Спонтанные преступления против имущества, жизни или здоровья граждан по статистике составляют менее 5%. В основном все преступления планируются, вычисляется распорядок дня владельца дома, выясняется какими доходами он располагает - это можно определить по его имуществу, его дому, машине. В закрытом поселке отсутствие визуального контакта между потенциальной жертвой и потенциальным преступником предотвращает преступление, т. к. все эти негативные моменты просто отсекаются на проходной. Посетители попадают на территорию поселка только по звонку охранника владельцу дома.

- Элементарный порядок на территории поселка. Пропускной режим позволяет выполнять и поддерживать ряд правил, которые очень важны:

- запрет на производство работ в нерабочее время. Не комфортно чувствует себя владелец дома, который в 7 часов вечера приехал домой с работы, вышел поужинать на террасу, а в этот момент на соседнем доме строители начинают стучать молотками, визжать болгарками и так далее. Это чрезвычайно раздражает, но мало беспокоит строителей-калымщиков, которым нужно к сроку успеть сдать работу. То же касается воскресных и праздничных дней. Люди не придают этому значения в процессе строительства собственного дома, но очень остро воспринимают после новоселья. Запрет на проведение земляных работ в ненастную погоду, когда миксер с бетоном или самосвалы вытаскивают чернозем с участка на дорогу, портя таким образом благоустройство и превращая дорогу в месиво. Из чистой и опрятной, улица превращается в грязную, деревенскую, не асфальтированную дорогу в буквально в течении получаса.

- видеонаблюдение за периметром поселка позволяет пресекать попытки проникновения через забор.

9. Готовность поселка и сроки строительства.

Можно  купить земельный участок в понравившемся месте, но застраиваться он может 20 лет. Придется  жить в "чистом поле", без дорог, где вечером страшно выйти на улицу, не говоря уже о том, чтобы  спокойно отпустить детей на прогулку. В организованном поселке застройщик четко оговаривает сроки строительства,  стройка ведется поэтапно, исключая стройплощадку перед Вашими окнами и обеспечивая комфортное и безопасное проживание.